Acheter dans le neuf, l’ancien ou construire ?

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Vous avez le projet de devenir propriétaire de votre logement et vous hésitez entre le neuf, l’ancien et la construction? Pour vous aider à faire votre choix entre ces 3 possibilités, nous vous conseillons au préalable de choisir le quartier ou la zone où vous souhaitez vivre, fixer votre budget et l’échéance de votre acquisition.

Acheter dans le neuf

Avantages

Inconvénients

  • Pas ou peu de surprises. C’est un bien achevé dont vous visitez un appartement témoin avant de vous décider.

  • Une surface habitable optimisée, des aménagements pratiques, des équipements high-tech et des finitions dans l’air du temps.

  • Les équipements répondent généralement aux dernières normes en termes d’isolation et d’équipements en tout genre.

  • Le syndic (obligation du promoteur) vous débarrasse de la contrainte de l’entretien et de la sécurité. 

  • Les frais d’enregistrement sont plus réduits que pour l’ancien (à partir de 1% contre 6% pour l’ancien).

  • Les constructions répondent aussi aux normes d’urbanisme et les quartiers bénéficient d’un vrai plan d’aménagement.

  • Le processus d’achat dans le neuf est plus balisé que pour l’ancien, avec des professionnels agrées qui ont des obligations. En cas de litige, les recours judiciaires sont moins complexes.

  • Pour en moyenne 10 000 à 20 000 dinars en sus, vous pouvez bénéficier d’une place de parking souterrain très sécurisé.

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  • Des prix qui ne sont pas toujours justifiés

  • Des finitions et des équipements qui peuvent ne pas correspondre à l’appartement témoin visité (risque accru dans le cas de la vente sur plan).

  • Pas ou peu d’offres sur certains types de biens. C’est le cas par exemple des villas  ou maisons très rares dans le neuf. Idem pour les appartements en bord de mer où les emplacements « Premium » sont très souvent occupés par du bâtit dans l’ancien

  • Un foisonnement de promoteurs (+ de 800 en Tunisie) et il est parfois difficile de savoir qui est sérieux et qui l’est moins.

  • Des programmes immobiliers qui peuvent être retardés avec une conséquence sur la date de remise des clés.

  • Délais de délivrance du titre de propriété individuel qui peut prendre plusieurs années et qui dépend du sérieux du promoteur

 

Et dans l’ancien ?

Avantages

Inconvénients

  • La diversité dans le choix ! Vous trouverez de l’ancien dans tous les quartiers même les plus prisés.

  • Si vous cherchez une maison. A moins d’avoir un budget supérieur à 600 000 dinars dans le neuf,  vous n’aurez d’autres choix que d’acheter dans l’ancien

  • Des prix d’acquisition généralement beaucoup moins élevés que pour le neuf  et pour toutes les bourses (à partir de 100 000 Dt).

  • Vu le niveau des prix, possibilités de belles perspectives de plus-value en cas de revente

  • Plus le quartier est prisé et plus les chances de trouver dans l’ancien sont largement supérieures que dans le neuf.

  • La liberté de l’aménager à votre guise moyennant des travaux à budgétiser sérieusement

  • Des coûts indirects (travaux…) pas toujours simples à identifier.

  • Une maison qui date peut vous réserver, les charges courantes beaucoup plus importantes que celles d’un logement neuf surtout si elle n’a pas été conçue selon les normes les plus récentes (installations électriques et de gaz à refaire, chaudière à remplacer, climatisation à réinstaller, etc.).

  • Des biens qui peuvent révéler avec le temps des vices cachés sources d’importantes dépenses et des allers-retours nombreux en Tunisie pour régler le problème

  • Un marché qui est beaucoup moins structuré que pour le neuf avec des particuliers et une profusion d’intermédiaires (samsar, certaines agences…) qui veulent vendre à tous prix pour percevoir leur commission

  • Beaucoup d’arnaques possibles (titre de propriété…) d’où l’obligation de passer par une agence professionnelle et se faire assister d’un avocat.

  • Des droits d’enregistrement élevés : 6% du prix d’acquisition.

 

 

L’auto-construction seulement si vous avez du temps !

Opter pour l’auto-construction est à priori séduisant surtout si vous disposez déjà d’un terrain. Si vous êtes en recherche, ayez à l’esprit que les terrains viabilisés et bien situés se font rares surtout dans le « Grand Tunis ». Pour démarrer votre projet, il faudra vous assurer que votre terrain est constructible et ne dispose d’aucune contrainte (construction en hauteur…) pour mettre toutes les chances de votre côté dans l’obtention de votre permis de construire.

Pour la construction, vous avez le choix entre construire par vous-même en employant directement des ouvriers ou faire appel à un professionnel, alias le moukawel qui recrutera son équipe.

Les principaux avantages que vous tirerez en construisant par vous-même est naturellement  le coût de revient qui selon le cout d’achat du terrain oscillera de 1200 à 1600 Dt le m2 bâti (contre un minimum de 1800 Dt/m2 dans le neuf à Tunis). Autre avantage indéniable : Un investissement que vous pouvez réaliser à votre rythme selon vos rentrées d’argent et en minimisant le recours au crédit bancaire (cout onéreux en Tunisie). Autre avantage, vous êtes libre de personnaliser à 100% la construction et votre intérieur.

Mais attention l’auto-construction peut se révéler au final être une très mauvaise affaire. D’abord il vous faut identifier le ou les professionnels qui vont réaliser votre projet et fi Tounes la question de la main d’œuvre qualifiée (et honnête) se pose sérieusement. Une fois que vous aurez choisi le professionnel, il est important de sécuriser votre engagement par un contrat et des obligations clairement définies. En cas de litige, préparez-vous à un long parcours du combattant où vous n’avez aucune garantie d’avoir gain de cause.  Autre difficulté à anticiper : la hausse des prix des matériaux de construction et la rupture régulière dans l’approvisionnement de certaines matières premières.

En définitive, cette option est  à conseiller plutôt à ceux qui disposent déjà d’un terrain acquis à bon prix et qui disposent de la disponibilité suffisante pour venir piloter directement le chantier en Tunisie. A conditions d’être eux-mêmes du métier !

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