L’achat immobilier en Tunisie, étape par étape !

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Etre propriétaire, c’est pour Tunisien le rêve d’une vie. C’est un projet qui nécessite du temps et qu’il est préférable de ne pas réaliser dans la précipitation. Avant de vous lancer dans la course à l’immobilier, prenez le temps d’identifier tout d’abord les biens qui correspondent à votre rêve de dar fi Tounes. Pour cela, prenez le temps de « sentir » le marché en balayant les annonces sur internet. En particulier, commencez par cibler le(s) quartier(s) dans lequel vous vous sentez à l’aise ce qui rendra plus aisée votre recherche.

Ne foncez pas tête baissée vers votre banque sans avoir cherché au préalable à optimiser votre apport personnel car le crédit coute cher en Tunisie plus qu’ailleurs. Souvent sous-estimés à priori, les couts annexes à l’acquisition peuvent représenter jusqu’à 10% du montant de l’acquisition : honoraires d’avocats, frais d’agence, frais d’enregistrement et d’assurance auxquels il faut ajouter des frais de travaux si vous achetez dans l’ancien.

On ne le répètera jamais assez ! Réussir votre projet immobilier démarre avant tout par le choix de  professionnels reconnus : promoteurs ou agences immobilières ainsi que  l’assistance d’un avocat indépendant librement choisi par vous pour toutes les vérifications et enregistrements d’usage.

Méfiez-vous des soi-disant bonnes affaires proposées par des samsar ou autres intermédiaires informels, empressés d’encaisser sur votre dos une commission généreuse.

Les décalages d’usage sont réels et le recours à un avocat vous aidera à contourner ces incompréhensions voire ces pièges. A titre d’exemple, sachez que les superficies communiquées par les promoteurs en Tunisie incluent toujours une quote-part des parties communes (escaliers, halls…). Au final, la surface habitable de votre appartement neuf, celle qui figurera sur votre titre foncier individuel, ne représente selon les cas qu’entre 70 à 75% des surfaces totales publiquement affichées

Votre premier engagement : la signature de la promesse de vente

La promesse de vente est l’acte par lequel le vendeur (particulier ou promoteur immobilier) s'engage à vous vendre le bien, reprenant toutes les informations relatives à la vente : l'adresse du bien, sa superficie et description détaillée, votre état civil complet et les informations concernant le vendeur, le prix, les modalités de paiement, la durée de validité ainsi que les sanctions prévues en cas de non-respect des engagements par  l’un des co-contractants.

La signature légalisée (en consulat à l’étranger ou dans les mairies en Tunisie) de ce document par vous et le vendeur, s’accompagne systématiquement du versement d’une avance équivalente généralement à 20% du montant de l’acquisition. Si après signature, vous revenez sur votre décision, votre désistement peut engager des frais y afférant. Dans le cas où vous contractez un crédit immobilier, prévoyez une clause dans la promesse de vente stipulant que si l’emprunt ne vous est pas accordé par votre banque, vous êtes libéré de l’engagement d’achat et ce sans aucune pénalité redevable par le vendeur.

Acte final de vente

Dernière étape cruciale : la signature du contrat de vente qui devra être préparée avec l’assistance d’un avocat. Ce dernier procédera en amont à toutes les vérifications d’usage dans le cas de la vente dans l’ancien (conformité du titre foncier…) et/ou des protocoles à signer (vente dans le neuf).

Dans le cas de l’achat d’un terrain, c’est notamment à l’avocat qu’incombe la charge de vérifier auprès du Commissariat Régional du Développement Agricole (CRDA) que le terrain n’est pas classé terre agricole. Et pour s’assurer que ce n’est pas non plus un terrain à vocation industrielle, il s’adressera à la Municipalité dont dépend le quartier ou encore au Ministère de l’Equipement. Ces documents sont exigibles  lors de la procédure d’achat de terrain pour construction.

Une fois le contrat final contresigné par les deux parties et les fonds crédités au compte du vendeur, la vente est légalement entérinée. Il restera à la charge de votre avocat de procéder à l’enregistrement des actes à la Conservation de la propriété foncière.

Titre foncier

Bizarrerie du système tunisien, on ne vous délivrera votre titre foncier individuel (titre « bleu ») qu’à la clôture du programme immobilier par le promoteur (dans le cas de l’achat dans le neuf) et des validations de conformité de la construction achevée par rapport au cahier des charges originel…ce qui peut prendre plusieurs années !

Voilà Mabrouk, vous êtes chez vous !

 

A propos des frais d’acquisition

Nouvellement modifiés par la Loi des Finances 2017,  les droits d’enregistrement en Tunisie sont établis comme suit :

  • 6% pour des acquisitions dans l’ancien
  • 1% dans le neuf (privilège pour acquisition de bien immobilier de chez un promoteur agréé) d’une valeur inférieure à 200000 DT.
  • Pour les traces supérieures  (A VOIR AVEC AVOCAT)

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