Tunisiens de l’étranger, dix conseils avant d’acheter votre logement en Tunisie !

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Chez Allobledi, nous assistons quotidiennement les Tunisiens de l’étranger qui veulent notamment acquérir un bien immobilier en Tunisie. Comme pour beaucoup, l’envie d’avoir un chez soi au « pays » dépasse la raison, nous avons cru bon de rappeler ci-dessous certaines précautions et informations utiles  pour garder la tête froide en toutes circonstances et ne pas s’exposer à des situations préjudiciables !

 

  1. Est-ce le moment d’acheter ?

Oui et grâce au Dinar qui nous donne chaque jour une belle raison d’étudier les opportunités du marché…Avec un dinar qui a dégringolé de 25% ces derniers mois, Il est désormais permis d’acquérir son appartement à Tunis  pour à peine 60000 euros (soient 12000 euros d’apport personnel et le solde en crédit)…Mais attention, il en faut pas pour autant  foncer la tête baissée : négociez le prix de vente, minimisez votre besoin en crédit et réduisez la durée du crédit (idéalement moins de 15 ans)

 

  1. Quelles conditions pour avoir un crédit ?

Toutes les banques tunisiennes appliquent les mêmes règles avec plus ou moins de souplesse. Un : apport personnel minimal de 20% du montant de l’acquisition. Deux : la mensualité de votre nouveau crédit ne doit pas dépasser 40% de vos revenus disponibles. Pour obtenir celui-ci, faites la différence entre vos revenus mensuels (vous et madame) sans les allocations familiales  que vous diminuez de vos charges en cours : crédits, loyers….

 

  1. Quelles sont les étapes de l’achat immobilier ?

Comme en France et dans bien d’autres pays, l’acte d’achat s’initie par la signature d’une promesse de vente (chez l’avocat et non pas le notaire) et du paiement de l’acompte (en général 20% et en aucun cas supérieur à 25%)…A la livraison des clés, vous signez le contrat de vente final et vous réglez le solde.

Bizarrerie tunisienne, le titre foncier individuel ne vous sera délivré qu’au meilleur des cas un an après voire plusieurs années. 

A toutes ces étapes et particulièrement s’il s’agit d’un achat auprès d’un particulier, un avocat indépendant choisi par vous est impératif !

 

  1. Appartement ou maison ?

Voilà une question que l’on nous pose souvent. Sachez que  le budget d’acquisition d’une maison dans le « Grand Tunis » est d’au moins 50% (et parfois le double ou le triple selon le quartier et la surface du terrain) supérieur au prix d’un appartement…Mais attention, en Tunisie, le bâti (sauf à de très rares exceptions comme les appartements en bord de mer ou en banlieue chic de Tunis….) ne prend pas de valeur au contraire du terrain…Donc à méditer, si vous comptez revendre un jour avec une belle plus-value et/ou laisser un héritage fructueux à vos enfants, une petite maison avec terrain dans un quartier populaire et calme risque de valoir plus à terme qu’un bel appartement dans un quartier en vogue !

 

  1. Crédit à consommer avec modération !

Gardez à l’esprit qu’avec les taux de crédits immobiliers actuellement pratiqués en Tunisie (8,25%), vous doublez votre capital emprunté au bout de 20 ans (si vous empruntez 100 000 Dt  vous rembourserez 200 000 Dt). Si vous en avez la possibilité, montez votre apport personnel au delà des 20% (minimum obligatoire), réduisez la durée du crédit  ou différer votre achat en souscrivant un plan épargne logement dans une banque tunisienne.

 

  1. Tunis n’est pas le centre des bonnes affaires !

Sept Tunisiens de l’étranger sur dix achètent à Tunis là où les prix flambent (entre 1600 et 3500 DT/m2 en moyenne pour un appartement)…alors que les prix baissent à Sousse et environs, à Bizerte ou Nabeul la vie y est très agréable et les prix doux…

 

  1. Tu te méfieras des intermédiaires !

Le secteur de l’immobilier concentre beaucoup d’argent et les Tunisiens de l’étranger sont une proie facile pour divers intermédiaires (samsar…) dont le seul but est de vendre à tous prix pour d’encaisser leur commission. Sachez qu’en  moyenne, un samsar se rétribue jusqu’à 1,5% à 2% du prix de la vente (soit le tarif d’une agence) que le propriétaire intègre naturellement dans son prix de vente (il augmente donc le prix). A  ce tarif mieux vaut passer par une agence professionnelle ou aller directement au propriétaire (promoteur dans le neuf ou particulier dans l’ancien).

Globalement, méfiez-vous des bonnes volontés (y compris venant de la famille) qui se proposent de vous aider. Dites-vous que le gratuit coute cher en Tunisie !

  1. Tu t’abstiendras de  tout paiement en cash

Erreur impardonnable et pourtant souvent commise par les Tunisiens de l’étranger, le paiement en cash d’un acompte pour travaux ou acquisition d’un bien…En cas de problème, vous n’aurez que vos yeux pour pleurer car il est extrêmement compliqué d’affecter un paiement fait en espèces.

Si votre bénéficiaire y tient, exigez la rédaction d’une convention avec signature légalisée faites à la mairie + reçu d’espèces. L’idéal : vous mettez vos liquidités à la banque et vous procédez aux règlements via virement bancaire

Dernière remarque… il est strictement interdit de payer en devises donc en cas de problème, vous risquez même d’être poursuivi pour change illégal !

 

  1. Vous avez le temps !

En Tunisie plus qu’ailleurs, le marché immobilier est peu  organisé donc prenez le temps de visiter, comparer et négocier. En particulier, commencez par vous fixer sur un quartier où vous sentirez bien en vacances et plus tard à la retraite…Pour cela, partez à la découverte et ne vous en remettez pas complètement à l’avis de la famille !

 

  1. Comparez et négociez !

Le marché de l’immobilier en Tunisie est en crise et dites-vous bien que pour un promoteur ou un particulier, vous constituez une opportunité belle et rare pour qu’il se débarrasse enfin de son bien…Si un bien vous plait, faites systématiquement une contre-proposition du prix à la baisse, de l’ordre de 15% pour un promoteur et  de 20% pour un particulier…Et attendez à côté du téléphone !

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